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Au cours d’une procédure d’expulsion, le locataire doit recevoir des avis et des avertissements spécifiques afin que le propriétaire puisse éviter un rejet de l’affaire et ce même si au départ le locataire bénéficiait de la garantie visale. La plupart des États ont des directives spécifiques sur les types de lettres et d’avis, ainsi que sur la méthode de signification appropriée, dans leurs lois sur les propriétaires et les locataires.
Types
Un propriétaire peut envoyer des lettres d’avertissement pour informer les locataires lorsqu’ils :
- enfreignent une clause du bail ;
- sont en retard sur le loyer ;
- causent un problème.
Un propriétaire envoie des lettres d’avertissement pour essayer d’amener un locataire à modifier son comportement ou à régler un problème avant d’aller au tribunal. Une lettre d’avertissement peut être suivie d’un avis de résiliation du bail si le locataire ne corrige pas le problème.
Les lettres d’avertissement ne sont pas légalement requises avant qu’un propriétaire envoie au locataire un avis de résiliation.
Un avis d’expulsion peut être de deux types. Un avis de résiliation ou un avis de départ est parfois appelé un avis d’expulsion, car il dissout le contrat de location entre le propriétaire et le locataire. Cet avis est signifié avant que le propriétaire n’aille au tribunal pour demander l’expulsion. Un avis d’expulsion proprement dit est signifié par un shérif après que l’affaire d’expulsion a été portée devant le tribunal. Cet avis porte plusieurs noms différents, en fonction de l’affaire judiciaire, tels que writ of possession ou writ of restitution. L’avis d’expulsion que le shérif délivre informe le locataire qu’il sera physiquement expulsé de la propriété s’il ne quitte pas les lieux.
Exigences
Les lettres d’avertissement sont un moyen informel de résoudre une situation avant que le propriétaire ne poursuive un locataire en justice, les lois n’ont donc pas d’exigences spécifiques en matière d’information sur ces types d’avis. L’avis de résiliation n’est pas un formulaire légal, mais il doit comporter plusieurs éléments d’information pour être juridiquement valable devant un tribunal d’expulsion, si la procédure va jusque-là. Un avis de résiliation typique comprend :
- le nom et l’adresse du propriétaire ;
- l’adresse de l’unité de location ;
- le nom du locataire ;
- la raison de la résiliation ;
- la date à laquelle l’avis a été signifié ;
- la date de résiliation du bail ;
- une solution au problème ;
- la signature du propriétaire.
Le mandat d’expulsion formel est accordé par le tribunal si un locataire ne part pas après qu’un jugement d’expulsion a été accordé. Le bref est envoyé au shérif ou au gendarme, qui se voit accorder l’autorité temporaire d’expulser le locataire de l’unité de location.
Causes
Chaque pays a ses propres lois sur les propriétaires et les locataires, de sorte que les causes d’expulsion varient. Les trois causes d’expulsion que la plupart des États autorisent sont :
- l’expulsion pour non-paiement du loyer ;
- l’expulsion pour activité illégale ;
- l’expulsion pour rupture d’une clause du bail.
La rupture du bail comprend le fait :
- d’amener des locataires non autorisés ;
- d’autoriser des animaux domestiques dans une propriété où ils sont interdits ;
- de ne pas respecter les règles de location établies dans le contrat de bail.
À l’exception des baux à court terme, comme les baux au mois ou à la semaine, la plupart des États exigent une cause pour mettre fin à une location à durée déterminée avant la fin du terme.
Délai
L’avis de résiliation donne au locataire entre trois et 90 jours pour remédier à la situation ou déménager. Le délai spécifique donné dépend de la raison de la résiliation, la résiliation pour non-paiement ou activité illégale étant beaucoup plus courte que l’expulsion pour avoir ignoré un terme du bail. C’est le tribunal qui décide de la durée du préavis pour un avis d’expulsion physique, car le locataire peut avoir des circonstances atténuantes qui justifient un délai plus long que la normale pour déménager.
Avantages
Les lettres d’avertissement permettent au propriétaire d’économiser le coût d’amener un locataire au tribunal et de payer les frais juridiques et les frais impliqués dans la recherche d’un autre locataire.
Un avis de résiliation permet également au propriétaire d’éviter d’aller au tribunal pour l’expulsion tant que le locataire quitte le logement. L’assignation est avantageuse pour le propriétaire, car il n’a pas à attendre que le locataire parte de lui-même après un jugement d’expulsion. Réduire le temps d’attente permet au propriétaire de préparer le logement locatif pour le prochain locataire.